本文来源：时代财经 作者：梁争誉
楼市传统旺季“金三银四”到来之前，上海率先释放积极信号。
2月25日，上海市住房城乡建设管理委等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），围绕住房限购、公积金贷款及个人住房房产税等关键环节作出调整。
由于政策覆盖面广、指向性明确，这项被称为“沪七条”的新政迅速引发关注，也被业内视为新一年楼市政策的重要风向标。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，上海在新春伊始出台七条措施，在降成本、降门槛、提预期方面的信号非常明显，政策针对性也比较强，预计对节后小阳春，具有较大的带动作用。
“1-2月新房市场比较弱，交易量下滑。3月的销售是开门红的关键。”李宇嘉表示，在政策加持、房企促销以及季节性需求释放等多重因素作用下，市场有望在3月形成阶段性交易小高峰。
“今年楼市小阳春已经提前锁定。”上海中原地产市场分析师卢文曦持更为积极的态度。
在建中的上海顶豪，时代财经摄于2025年12月
重点激活非沪籍购房需求
上海发布“沪七条”，图源：上海市住房保障和房屋管理局
从整体方向看，本次政策核心在于进一步调减购房门槛，尤其是针对非沪籍人群的入市条件作出较大幅度优化。
《通知》明确，非沪籍家庭或成年单身人士购置外环内住房，社保缴纳年限从3年调整为1年；对于满3年社保的非沪籍家庭，允许在外环内增购1套住房；对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购1套住房。
“沪七条”重点为何在于激活非沪籍购房需求？
李宇嘉指出，2025年12月至2026年1月，上海沪籍购房约占55%-60%，非沪籍购房约占40%-45%。但同时，户籍住房自有率比较高，非户籍人群规模大，2024年为983.49万人，占常住人口总数的比重约为40%。非户籍人群购房意愿高，对购房成本和门槛比较敏感。
“激活非沪籍购房需求，才能消化二手房居高不下的库存，稳定二手房价格，并促进卖旧买新、卖小买大的循环。”李宇嘉表示。
“上海房地产市场兼具居住需求支撑与全国资金资产配置的双重优势。”卢文曦认为，政策的持续优化，正逐步将更多长期工作、生活在上海的人群纳入合理购房通道。
“小阳春”行情或提前锁定
过去一年多，上海房地产市场曲折前行，新房成交规模回落，豪宅市场亦有所降温；二手市场受益于刚需房源交易活跃的托举，整体成交量有所回升。
上海中原地产数据显示，2025年，上海新房新增供应525.25万平方米，同比下降29.23%。在部分中高端改善项目中，出现“小批量投放”的现象，即单次开盘房源数量有限，“制造”热销现象。
豪宅产品对新房市场的主导效应越发明显，也在客观上推升了整体价格水平。2025年，上海新房成交套均总价同比上涨7.3%至1000万元，部分项目价格持续突破市场预期，高福云境与露香园一期均价均站上21万元/平方米关口，价格天花板不断上移。
不过，自下半年起，高端市场的去化节奏开始出现变化。以往开盘即售罄的豪宅项目，认购与网签速度有所放缓，资金回笼周期拉长。
与此同时，库存结构分化问题依然存在。截至2025年末，上海新房库存为811.55万平方米，中环内去化周期在12个月以内，外郊环去化周期18个月，郊环外37个月。
与新房市场形成对照的是二手市场的韧性表现。
受刚需房源交易活跃度提升影响，二手市场全年成交量同比增长4.6%至22.71万套，总价较低的“老破小”成为主力。
上海中原地产统计数据显示，总价300万元以内的刚需房源占比为63.88%，而这一数据2024年是60.37%。
卢文曦指出，这一趋势背后既有政策门槛优化带来的需求释放，也有价格回调后性价比提升的因素。“远郊小区这个月的‘地板价’是下个月的‘天花板’，不少房源的价格回到2015年末、2016年初的水平，也有不少房源的价格从2022年的高点几乎打对折。”
进入2026年，二手市场的交易热度延续。
上海中原地产统计数据显示，1月二手住宅成交2.03万套，环比微跌0.38%，同比增长26.69%，走出“暖冬”行情。春节假期（2月15日-2月23日），新房成交4844平方米，明显好于去年同期，也好于2024年和2023年同期。
卢文曦表示，中原的二手房报价指数自去年12月后每周都在向上反弹，并且有良好的持续性，小阳春行情提前启动。叠加本轮新政的精准支持，“小阳春”行情已提前锁定。
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